المحامي رضوان اسخيطة. باحث دكتوراه في أمن البيانات وقوانينه
جاء قرار المحكمة الفيدرالية الدستورية بوقف العمل بقانون تحديد سقف الايجارات في ولاية برلين كالصاعقة على المستأجرين في الولاية.
بدأت القصة منذ شهر شباط العام 2020عندما تم تحديد سقف أسعار الايجارات في الولاية من خلال قرار إداري تم تطبيقه وبمدة نفاذ تمتد لخمس سنوات، هذا القرار كان يهدف بالأصل لتمكين الأشخاص القاطنين في الولاية من الحصول على بيوت للسكن بإيجار ضمن الحدود المنطقية المتوائمة مع متوسط الدخل للطبقات المتوسطة، واستندت ولاية برلين في اصداره على مبدأ قانوني يخول الولاية اصدار قرارات خاصة بالسكن.
ولكن بناء على شكوى قدمها 43 عضو في البرلمان الألماني إلى المحكمة الفيدرالية في مدينة كالسروه تم ابطال هذا القرار، حيث حكمت المحكمة في شهر أبريل من هذا العام 2021 بأن الولاية ليس لها الحق في إصدار معايير لتحديد سقف الإيجارات في برلين، وذلك لأن الاختصاص ينعقد حصرا للحكومة الفيدرالية.
تبعات قرار المحكمة الدستورية بإلغاء قانون سقف الإيجار في برلين
من المتوقع أن يؤثر هذا القرار على نحو مابين 350 إلى 500 ألف أسرة والذين استفادوا سابقا من ميزة تحديد سقف الإيجار خلال أكثر من عام. وبالطبع فإن لإبطال هذا القرار أثر رجعي يتمثل بحق المؤجرين بالرجوع إلى تاريخ نفاذ قرار سقف الايجارات، ومطالبة المستأجرين بدفع الفرق في قيمة الإيجار مابين السعر الذي حدده قرار سقف الايجارات وبين السعر الذي أتيح للمؤجرين فرضه مجدداً بموجب قرار المحكمة الفيدرالية.
هذا يعني سيتعين على المستأجرين دفع الفرق في الإيجار بأثر رجعي، ابتداء من تاريخ نفاذ قانون سقف الآجار العام الماضي وحتى تاريخ صدور حكم المحكمة الحالي في أبريل. وذلك بدفع الإيجار بسعر أعلى من السابق عن الفترات القادمة.
ينصح خبراء العقارات والمحامين المختصين بأن يقوم المستأجرين المستفيدين من قرار سقف الإيجار السابق بالتواصل مع مؤجريهم للوصول لتسوية، قد تكون على شكل تقسيط المبلغ المطلوب كفروق ايجارية عن الفترة السابقة أو أي تسوية مناسبة للطرفين.
اقرأ/ي أيضاً: أخبار ألمانيا: المحكمة الدستورية العليا تلغي سقف أسعار الإيجارات المعتمد في برلين
كبادرة حسن نية أعلنت أحد أكبر شركات تأجير العقارات “فانوفيا” بأنها لن تطالب بفروقات إيجارية عن الفترة الماضية من المستأجرين.
يبقى للمستأجر الحق بالادعاء بتحديد سقف الإيجار ليس وفقاً للقرار الملغى لتحديد سقف الإيجار الصادر عن ولاية برلين 2020 وإنما بناء على الحق الذي إعطاءه القانون المدني للمستأجر برفض رفع الإيجار في حال كان ذلك الرفع من قبل المؤجر غير منصفاً وفقأ للقانون المدني.
وتجدر الإشارة هنا، إلى أنه وحسب رأي بعض المحامين المختصين بالقضايا العقارية، فإن قرار المحكمة -وإن كان ذلك ليس منصوصاً عليه بشكل واضح في الحكم-، لا يخول المؤجر بطلب فسخ العقد بناء على مطالبته للمؤجر بدفع الفروق في القيمة الإيجارية عن الفترة السابقة.
ويبقى جديراً بالذكر هنا، بأن تبعات قرار المحكمة الفيدرالية بهذا الشأن لم تظهر بعد بشكل واضح حيث من المتوقع أن تظهر مبادرات وتسويات معينة لإنقاذ المستأجرين من وطأة هذا القرار أو على الأقل لإيجاد طرق للتخفيف من هذه التبعات.
ماذا يتوجب على المستأجر وفق قانون تعديل سقف الإيجار في برلين الجديد
- الاتصال بمالك الشقة بأسرع وقت ممكن.
- وفقًا لجمعية المستأجرين، هناك “التزام بالسداد الفوري لمبالغ الفرق” خلال فترة 14 يومًا.
- إذا كنت تتلقى مساعدات من مكتب العمل فينصحك خبراء القانون بالسؤال هناك عن إذا كان يمكنك تقديم طلب لتحمل فروق الإيجار.
- يمكن أن يتنازل بعض المالكين عن المبالغ المترتبة في الفترات السابقة، ويمكن في حال مطالبته بالمبالغ أن يطلب منك إضافة 10% لمبلغ الإيجار الذي تدفعه لسداد الفروق المترتبة عليك.
- تستطيع الحصول على استشارات في مراكز مخصصة أنشأها مجلس الشيوخ في جميع مناطق برلين. الاستشارات المجانية تتم فقط عبر الهاتف، يمكنك الحصول على أرقام مركز الاستشارة الخاصة بمنطقتك و أوقات المراجعة عن طريق الإنترنت.
مساعدة للمستأجرين الذين شملهم قرار إلغاء سقف الإيجار في برلين
حكم مجلس الشيوخ الثاني للمحكمة الدستورية الفيدرالية في 25 مارس 2021 بأن قانون تحديد الإيجار في المساكن في برلين، لا يتوافق مع القانون الأساسي وبالتالي فهو باطل.
نتيجة لذلك، يواجه سكان برلين – الذين تم تخفيض إيجارهم بحكم دخول سقف الإيجار حيز التنفيذ العام الماضي – ضرورة التعويض لأصحاب العقارات. وفق تقدير إدارة التنمية والإسكان التابعة لمجلس الشيوخ فإن حوالي 40.000 من سكان برلين والذين شملهم هذا القانون قد يحتاجون إلى دعم مالي لتسديد التزاماتهم، والذي وافق مجلس الشيوخ على دعم سريع وعملي لهم.
إذا كنت من المشمولين في القرار وتتلقى معونات للسكن، فعليك الاتصال بمكتب المنطقة المسؤولة عنك في غضون مهلة قصيرة، وذلك بغرض التحقق مما إذا كان يمكن قبول المطالبات الإضافية لمالك شقتك كجزء من إعانة السكن الخاصة بك.
يحق للأسر المكونة من شخص واحد والتي يصل دخلها إلى 33600 يورو سنويًا الحصول على صندوق الضمان لدفع الإيجار في برلين.
استطلاع رأي: حوالي 61% من المواطنين الألمان يؤيدون قوانين سقف الإيجار
وفقًا لاستطلاع رأي أجرته صحيفة “دي فيلت” الألمانية فإن نسبة 61% من المواطنين الألمان المشاركين باستطلاع الرأي، يؤيد يؤيدون تحديد سقف الإيجارات، بما في ذلك معظم أصحاب العقارات.
القائمون على الاستطلاع، أكدوا أن العديد من المشاركين في الاستطلاع رأوا تطور الأسعار في سوق الإيجار في بعض المناطق الألمانية يمثل مشكلة للمواطنين. وخلص هذا الاستطلاع بأن تحديدأسعار الإيجارات سيكون موضوعًا رئيسيًا في الحملة الانتخابية الفيدرالية المقررة في آخر هذا العام.
