جلال محمد أمين. محامي ومستشار قانوني سوري مقيم في ألمانيا
تبحث عن شقة في ألمانيا؟… إليك ما يجب معرفته عن عقود الإيجار وفق القانون الألماني
يعتبر قانون الإيجار في ألمانيا من أكثر القوانين تأثيراً على المقيمين فيها، وذلك لأن معظم المقيمين في الأراضي الألمانية يعيشون في شقق مستأجرة، ولا يضطرون إلى شراء البيوت إلا عن طريق القروض وذلك لأسباب عدة، منها مثلاً أن معظم عقود الإيجار هي عقود غير محدودة المدة، ومعظمها مملوكة لشركات غايتها التأجير، ولا يتم إخلاء العقار من مستأجريه إلا لأسباب قانونية لذلك نرى أن هناك استقراراً في عقود الإيجار بالعموم.
كما أن ارتفاع قيمة العقارات بشكل لا يتناسب مع قيمة الإيجارات الشهرية، لا تشجع الأشخاص على تجميد أموالهم في العقارات من أجل مبالغ إيجار ضئيلة بالمقارنة مع قيمة العقار المرتفعة!
على سبيل المثال إذا كانت قيمة أي عقار حوالي 300 ألف يورو فعلى الأغلب لن تتجاوز قيمة إيجاره شهرياً 1200 يورو تقريباً، وبالتالي لا يفضّل الشخص تجميد هذا المبلغ بل يفضّل فيما إذا أراد أن يتملك عقاراً أن يقترض من الينك قرضاً لمدة 25 عاماً، فيدفع من خلاله أقساط البيت التي لا تتجاوز قيمة الإيجار.
شروط المؤجر
تشترط الشركات قبل تأجير أي شقة أو بيت الحصول على عدة وثائق من المؤجر وهي:
- وثيقة تثبت الدخل الشهري سواء من صاحب العمل أو من الجوب سنتر في حال كان المستأجر يتلقى مساعدات اجتماعية.
- براءة ذمة وهي “الشوفا”، وهذه الوثيقة لا تمنح لمن عليه ديون لم تسدد بعد، وذلك في حال تمّت إحالة الديون إلى شركات التحصيل ولم يسددها برغم الأعذار. كذلك لا تمنح براءة الذمة لمن أعلن إفلاسه.
- براءة ذمة من المؤجر السابق.
- الإقامة لأكثر من سنة بالنسبة للاجئين.
- ويمكن لذوي الدخل المحدود تقديم وثيقة “في بي إس WBS” في بعض الولايات الألمانية.
وقد يشترط المؤجر عدداً معيناً من المستأجرين في المسكن، أو وجود أو عدم وجود الحيوانات الأليفة، وقد يشترط أيضاً عدم التدخين داخل المنزل. وفي كثير من الأحيان يشترط المؤجر دفع سلفة إيجار لثلاثة أشهر بارد والمقصود بالإيجار البارد قيمة الإيجار مستثنى منها التدفئة والخدمات. فالإيجار بالعموم يتألف من مبلغ ثابت، وهو الإيجار البارد Kalt Miete، ومن مبلغ قابل للارتفاع أو الانخفاض وهو قيمة التدفئة والخدمات Warm Miete.
واجبات المستأجر
- دفع التأمين Kaution وهو إيجار ثلاثة أشهر، ويمكن أن يتم تقسيطه على ثلاث دفعات. أما للأشخاص الذين يحصلون على مساعدات من الدولة فيمكنهم الحصول على قرض لأجل ذلك من الجوب سنتر ويعيدونه له أقساطاً.
- الالتزام بنظام المبنى، مثل عدم إصدار الأصوات والضجيج وعدم تشغيل الأدوات الكهربائية أو عدم القيام بالإصلاحات خارج الأوقات المسموحة (مثلاً: بعد الساعة الثامنة مساءً).
- عدم إسكان الغير في المسكن بدون موافقة المؤجر.
- عدم التأخر في دفع الإيجار الشهري.
- إبلاغ المؤجر بالرغبة في إنهاء العقد والمغادرة قبل ثلاثة أشهر من تاريخ ترك العقار.
- إعادة تسليم العقار للمؤجر كما تسلمه، وإزالة كافة التحسينات حتى لو كانت جميلة أو مهمة.
- تسليم المفاتيح كاملةً ودفع قيمتها إن كانت غير كاملة.
واجبات المؤجر
- تسليم العقار خالياً من العيوب دون أي حاجة لأي إصلاح.
- التعهد بالإصلاحات كلما حصل أي عطل، إن لم يكن للمستأجر دخل فيها، على سبيل المثال تعطّل الجرس، الأقفال، المجارير أو الصنابير، أما كسر الزجاج مثلاً فهي مسؤولية المستأجر.
- إرسال الفاتورة النهائية للتدفئة والخدمات في نهاية كل عام، وهذه الفاتورة يدفعها الجوب سنتر بشكل عام للذين يتقاضون مساعدات اجتماعية.
- في حال تصليح العقار أو تحسين مواصفاته أو تجميله، وفي حال كانت الحالة تلزم إخلاء العقار، يلتزم المؤجر بتأمين سكن بديل للمستأجر لحين إنهاء الإصلاحات.
زيادة الإيجار
يحق للمؤجر أن يزيد قيمة الإيجار كل ثلاث سنوات بمعدّل لا يتجاوز 15% وتبعاً لذلك يتلقى المستأجر إشعاراً من المؤجر بقيمة الزيادة. ولكن المستأجر يتلقى هذا الإشعار ليجيب إن كان موافقاً على الزيادة أم لا. فالمستأجر يستطيع أن يرفض هذه الزيادة، ولكن من الأفضل ألا يرفضها إن كانت قد مضت ثلاث سنوات على الإيجار، لأنه المؤجر في هذه الحال سيلجأ للقضاء وسيكسب الدعوى ويدفع المستأجر حينها رسوم ومصاريف الدعوى.
في حال كان المستأجر يتلقى مساعدات من الدولة فعليه أن يرسل الكتاب الواصل إليه إلى الجوب سنتر أو إلى الجهة الني تساعده.
تخفيض الإيجار
يحق للمستأجر طلب تخفيض الإيجار في حالة ظهور عيب في العقار لم يكن ظاهراً أثناء العقد، ولكن بشرط ألا يكون العيب ضئيلاً جداً، وألا يكون سبب العيب من المستأجر، وألا يكون لدى المستأجر أي علم مسبق بالخلل عند توقيع العقد، وبقي هذا العيب غير معروف له لحين اكتشافه بعد الاستلام.
التأجير الثانوي
لا يحق للمستأجر أن يؤجر العقار لغيره إلا بإذن المؤجر، ويحتاج إلى إذن خطي بذلك. وقد يتضمن عقد الإيجار نفسه نصاً صريحاً بذلك، سواء بالسماح أو المنع من التأجير الثانوي. لذلك لا ينصح بالاستئجار من مستأجر دون الحصول على إذن خطي من صاحب العقار أو المؤجر الأساسي تحت طائلة إخلاء العقار من المستأجر الثانوي والأساسي كليهما.
خاص أبواب
إقرأ/ي أيضاً:
